La mise en oeuvre d’une clause résolutoire insérée à un bail commercial ne peut se faire que par acte d’huissier

Par arrêt du 21 décembre 2017, la Cour de cassation a fermement rappelé les conditions formelles de la mise en oeuvre d’une clause résolutoire dans un bail commercial (l’arrêt intégral est à retrouver ici).

Les circonstances donnant lieu au litige étaient extrêmement simples : une société avait donné à bail un local commercial à une autre société. La société locataire ne s’acquittant pas de l’intégralité des loyers dus, la société bailleresse lui faisait délivrer un courrier recommandé visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Pour rappel, la clause résolutoire insérée à un contrat de bail permet la résiliation automatique du bail notamment en cas de non-paiement des loyers, en l’absence de régularisation dans le délai d’un mois (deux mois en matière de baux d’habitation).

Or, la difficulté ici était de savoir si l’envoi d’un simple courrier recommandé permettait la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Pour la Cour de cassation, quand bien même le courrier recommandé se montrait très précis sur les motifs de mise en œuvre de la clause résolutoire, le délai de régularisation et la sanction automatique qui en découle, elle estime que :

« la mise en oeuvre d'une clause de résiliation de plein droit d'un bail commercial ne peut résulter que d'un acte extrajudiciaire »

Autrement dit, la mise en oeuvre de la clause résolutoire ne peut résulter que d’un commandement d’avoir à payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, adressé par Huissier de Justice.

Cette décision confirme une solution tout à fait classique en la matière, mais qui a le mérite de supprimer toute ambiguïté sur la forme que doit revêtir la mise en œuvre d’une telle clause dans les conditions fixées par l’article L.145-41 du Code de commerce.

Le « commandement » visé par le texte doit donc nécessairement s’entendre d’un commandement délivré par Huissier de Justice, ce qui lui confère date certaine permettant le calcul précis du délai d’un mois au terme duquel le bail se trouve résilié automatiquement.

L’oeil de l’avocat :

Vous êtes bailleur ? Cet arrêt rappelle que vous devez nécessairement prendre attache avec un Huissier de Justice pour mettre en œuvre une clause résolutoire, avant éventuellement de saisir le Juge des référés par l’intermédiaire de votre Avocat.

Vous êtes locataire commercial ? Vérifiez la forme du commandement que vous venez de recevoir ! S’il ne vous est pas adressé par Huissier, vous pouvez donc contester l’acte que vous venez de recevoir, vous offrant un peu de répit pour vous conformer à vos obligations et éviter votre expulsion du local commercial que vous exploitez.

Enfin, l’intervention d’un Huissier de Justice peut représenter un coût supplémentaire lors de la mise en œuvre d’une telle clause, mais représente également une sécurité lors de l’engagement de la procédure, lequel pourra éventuellement engager sa responsabilité civile professionnelle en cas de manquement lors de sa mission.

Plus de renseignements ? Consultez les pages portant sur les problématiques de baux commerciaux sur vous soyez locataire ou bailleur