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Baux d’Habitation

Les relations bailleurs – locataires peuvent rapidement devenir extrêmement compliquées du fait des enjeux importants pour chacune des parties.
D’un côté, la perception des loyers, complément de revenus souvent non négligeable (notamment dans des hypothèses de retraite), ou bien la préservation d’un investissement immobilier ...
De l’autre, la préservation d’un logement décent au regard du loyer versé, souvent le premier poste de charges des locataires ...

Ce sont les raisons qui expliquent pourquoi les baux d’habitation sont soumis à une législation d’exception, dont l’essentiel des règles est issu de la loi du 6 juillet 1989, souvent réformée à la marge (notamment récemment par la loi ALUR du 24 mars 2014 et par la loi Macron du 6 août 2015).

Désormais, les relations bailleurs-locataires sont donc très largement encadrées, tant par les textes légaux, le contrat de bail, et une importante jurisprudence : l’ensemble est donc devenu de plus en plus technique et complexe.
Si bien que le recours à l’Avocat devient indispensable pour préserver la défense de ses droits. A cet égard, Maître DELHAYE mettra à votre service l’expérience et les compétences techniques acquises dans ce domaine.

Je suis propriétaire – bailleur


« Je suis propriétaire – bailleur et je rencontre des difficultés avec mon locataire : que faire ? »

N’hésitez pas à prendre contact avec Maître DELHAYE pour faire le point sur votre situation.

Le prérequis : Mon contrat de bail est-il valable et correctement rédigé ?


Dans vos rapports avec votre locataire, vous devez vous assurer que votre contrat de bail répond aux exigences posées notamment par la loi du 6 juillet 1989, s’il entre dans son champ d’application.
Afin de sécuriser vos relations avec votre futur locataire, vous devez vous assurer de l’effectivité des clauses essentielles du contrat qui peuvent être sensibles, notamment :

  • La clause résolutoire du contrat, qui permet la résiliation automatique du bail en cas de manquement du locataire, notamment s’agissant du paiement du loyer ou de la justification de l’assurance locative ;
  • L’éventuelle clause de cautionnement des sommes dues par le locataire, qui obéit à un formalisme particulier.

Maître Yoann DELHAYE peut vous accompagner dans la rédaction de votre contrat de bail, ou bien relire le contrat qui vous lie d’ores et déjà à votre locataire pour attirer votre attention sur ses éventuelles forces et faiblesses.

Mon locataire ne paye plus ses loyers : comment l’expulser ?


C’est la situation classique en matière de baux d’habitation : le locataire n’est plus en mesure d’assurer le paiement régulier de ses loyers.
Dans ce cas, pour bénéficier d’une procédure plus rapide, il faut bien vérifier que le bail d’habitation contient bien une clause résolutoire permettant la résiliation automatique du bail en cas de défaut de paiement des loyers.
La procédure comporte alors plusieurs étapes qu’il convient de respecter :

  • Faire délivrer un commandement d’avoir à payer les loyers visant la clause résolutoire le cas échéant, par voie d’Huissier de justice ;
  • A défaut de paiement dans les délais prévus selon votre situation, il faudra assigner le locataire devant le Tribunal d’instance compétent selon le lieu de situation du logement, selon la procédure de référés (d’urgence) en cas de jeu de la clause résolutoire ;
  • L’assignation devra également être portée à la connaissance du Préfet, pour qu’il puisse éventuellement diligenter une enquête sociale ;
  • Assurer l’audience (ou les audiences) devant le Juge des référés du Tribunal d’instance ;
  • Faire exécuter la décision en procédant à l’expulsion si elle est ordonnée par le Juge, avec le concours d’un Huissier de justice et de la force publique, si le concours est accordé ; la récupération des loyers à l’issue de la procédure.

Attention : l’expulsion ne peut avoir lieu durant la trêve hivernale qui s’écoule, en principe, du 1er novembre au 31 mars.
Conseil : afin d’assurer le suivi des obligations de chacun dans le cadre du contrat de bail, n’hésitez pas à tenir à jour un décompte actualisé des loyers faisant apparaître les appels de loyers ainsi que les paiements effectués par votre locataire.
Le Juge y sera sensible et il sera d’autant plus facile de démontrer l’importance et la fréquence des impayés de loyers.

La procédure sera la même en cas de non justification de l’assurance locative. Cependant, les juridictions bordelaises sont peu enclines à prononcer l’expulsion des locataires sur ce seul motif.

Maître Yoann DELHAYE et l’étude d’Huissier de justice avec laquelle il a noué un partenariat vous accompagneront dans les démarches à accomplir pour vous assurer une efficacité maximale dans le suivi de la procédure d’expulsion.

Mon locataire ne respecte pas le contrat de bail (dégradations, tapage, ...) : comment l’expulser ?


En dehors des hypothèses de résiliation automatique du contrat de bail, celui peut toujours être résilié par le Juge, si le locataire commet un manquement dans le respect de ses obligations tirées du bail.
Dans ces situations, il conviendra de saisir le Tribunal d’instance compétent selon le lieu de situation du logement, selon la procédure dite « au fond », pour voir prononcer la résiliation judiciaire du bail.
Conseil : il est impératif de recueillir toutes les preuves des agissements du locataire, que ce soit par des attestations des voisins, des copropriétaires de la résidence éventuellement, des entrepreneurs étant intervenus dans le logement, ou bien par constat d’Huissier lorsque les conditions le permettent.
Il conviendra toutefois d’être extrêmement vigilant lors du recueil de ces preuves afin de ne pas commettre de faute, notamment en violant le domicile du locataire ou en troublant sa jouissance du logement.

Maître Yoann DELHAYE pourra vous accompagner dans la mise en place de la meilleure stratégie à adopter selon la situation à laquelle vous êtes confronté.

Mon logement est occupé par des squatters : que dois-je faire ?


Comme l’indique la désormais célèbre locution : « Surtout, n’intervenez pas seul ... ! »
En cas de squat depuis moins de 48h, les forces de l’Ordre peuvent intervenir pour procéder à l’expulsion immédiate des squatteurs dans le cadre d’un flagrant délit de violation de domicile.
Si le squat dure depuis plus de 48h, il faudra nécessairement passer par une action en Justice.
Il convient alors de faire constater le squat – ou bien l’occupation sans droit ni titre – par Huissier de Justice, qui pourra également être autorisé par Justice à relever les identités des squatteurs, et constater les dégradations extérieures apparentes pour pénétrer dans votre bien.
La procédure sera alors diligentée devant le Juge des référés du Tribunal d’instance compétent selon le lieu de situation du bien immobilier, pour voir ordonner l’expulsion des squatteurs avec le concours impératif de la force publique.
Il est ici important de préciser que l’expulsion des squatteurs est en principe soumise à la protection par la trêve hivernale, mais le Juge peut décider de suspendre ce droit en cas de troubles à l’ordre public par exemple ...

Maître Yoann DELHAYE et l’étude d’Huissier de Justice partenaire pourront vous accompagner dans vos démarches pour reprendre possession de votre bien dans les meilleurs délais.

Je veux donner congé à mon locataire et mettre fin au contrat de bail ?


Vous souhaitez mettre un terme au contrat de bail qui vous lie à votre locataire.
Hormis les situations exceptionnelles qui peuvent impacter la situation du locataire (décès, abandon du domicile, ...) ou bien la résiliation judiciaire du bail, celui-ci ne prend fin que par la délivrance d’un congé.
Le congé doit alors répondre à certaines conditions de forme et de fond, et doit être adressé selon un préavis précis avant chaque échéance du contrat : 6 mois pour une location vide ou 3 mois pour une location meublée.
Sur la forme, le congé doit être nécessairement donné par courrier recommandé avec avis de réception, par acte d’Huissier de Justice ou par la remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Sur le fond, le congé pour reprise doit être motivé par la reprise personnelle du logement, la vente du logement ou un motif légitime et sérieux.
Lors du départ du locataire, il convient de dresser un état des lieux de sortie, ce qui pourra notamment impacter la restitution du dépôt de garantie.

Maître Yoann DELHAYE et l’étude d’Huissier de Justice partenaire pourront vous accompagner dans toutes vos démarches s’agissant de la fin du bail, notamment pour tenir compte des spécificités de votre situation et ne pas commettre d’erreur mettant à mal votre congé.

Je suis locataire


« Je suis locataire et je rencontre des difficultés avec mon bailleur : que faire ?  »

N’hésitez pas à prendre contact avec Maître DELHAYE pour faire le point sur votre situation.

Je suis assigné en expulsion notamment pour loyers impayés : que faire ?


Si vous venez de recevoir une assignation en expulsion pour loyers impayés, il faut réagir rapidement pour ne pas risquer d’être jugé en votre absence.
Si vous n’avez pas eu le temps de prendre contact avec le Cabinet avant l’audience, présentez-vous vous-même auprès du Tribunal et expliquez votre situation, en précisant que vous souhaitez être accompagné par un Avocat.
L’affaire sera renvoyée à une audience ultérieure, vous permettant de contacter votre Conseil et préparer vote défense.

A cet égard, sachez qu’il vous est toujours possible de solliciter des délais de paiement et suspendre éventuellement le jeu de la clause résolutoire, c’est-à-dire la clause de résiliation automatique du bail, selon votre situation personnelle.

Mais avant toute chose, il faudra regarder l’état de votre logement : un logement jugé indécent ou insalubre mettra nécessairement en échec la procédure d’expulsion.

Maître Yoann DELHAYE pourra vous accompagner pour bâtir et assurer votre défense en cas d’assignation délivrée à votre encontre.

Mon logement n’est pas dans un état décent, ou est insalubre : que faire ?


Le bailleur est dans l’obligation de vous mettre à disposition un logement décent.
Il conviendra donc de faire constater tous les éléments qui participent à l’insalubrité du logement (absence de système de ventilation, chauffage défaillant, prise d’air et/ou d’humidité, etc.), notamment par Huissier de Justice, et d’en avertir votre bailleur.
Attention : ne suspendez jamais le règlement des loyers ! Vous pouvez seulement saisir un Juge pour demander une diminution de tout ou partie du loyer, ou la consignation des sommes pour qu’elles ne reviennent pas au bailleur.
En cas d’absence de réponse apportée par le bailleur, il est possible d’intenter une action en justice pour le contraindre à réaliser les travaux nécessaires, ainsi qu’à vous dédommager des préjudices subis.

Maître Yoann DELHAYE et l’étude d’Huissier de Justice partenaire du Cabinet pourront vous assister et vous conseiller au mieux pour faire valoir la défense de vos droits.

Mon bailleur m’a donné congé : je souhaite le contester


Le congé marque la fin du bail à l’initiative de l’une des parties, notamment du bailleur.
Attention, le congé doit répondre à des conditions de forme et de fond relativement strictes, sous peine de pouvoir être remis en cause.
S’il ne remplit pas ces conditions, et/ou qu’il vous semble frauduleux, vous pouvez le contester pour vous maintenir dans les lieux.

Maître Yoann DELHAYE pourra vous assister dans les procédures à mener pour contester le congé qui vous aura été délivré.

Je souhaite donner congé pour mettre fin au bail


Les conditions du congé à l’initiative du locataire sont bien moins strictes.
Vous n’êtes pas obligé d’attendre la fin de l’échéance pour donner votre congé.
Sur la forme, le congé doit être nécessairement donné par courrier recommandé avec avis de réception, par acte d’Huissier de Justice ou par la remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Sur le fond, vous n’avez pas besoin de motiver votre congé sur le logement constitue votre résidence principale.
Un délai de préavis doit toutefois être respecté, qui varie de 1 à 3 mois selon les cas : logement meublé ou non, lieu de situation du logement, circonstances du départ.

Maître Yoann DELHAYE et l’étude d’Huissier de Justice partenaire du Cabinet pourront vous assister dans la rédaction du congé et sa délivrance afin de limiter les possibilités de remise en cause par votre bailleur, et assurer au maximum son effectivité.

Mon bailleur ne veut pas me restituer mon dépôt de garantie : que faire ?


Votre bail a pris fin et votre bailleur (ou l’agence qui gère la location), ne veut pas vous rendre tout ou partie de votre dépôt de garantie, c’est-à-dire la somme versée lors de l’entrée dans les lieux correspondant à un mois de loyer pour les locations non meublées, que l’on appelle souvent à tort la caution.
Attention : le contentieux du dépôt de garantie repose essentiellement sur la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ! Il convient donc d’être extrêmement vigilant sur les éléments portés sur ces documents.
En cas de rétention du dépôt non justifiée, il convient de solliciter son remboursement au besoin par le biais d’une action en justice.

Maître Yoann DELHAYE pourra vous assister dans vos démarches pour récupérer les sommes qui vous sont dues.



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