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Contentieux relatifs aux ventes immobilières

L’achat ou la vente d’une maison n’est jamais une opération juridique anodine, pour deux raisons principales : d’une part en raison des montants financiers en jeu notamment dans le secteur de Bordeaux (lieu d’implantation du Cabinet), d’autre part en raison de l’attachement que l’on peut avoir à la pierre.
La vente immobilière est un contrat complexe qui se déroule en plusieurs phases (compromis de vente et réitération par acte authentique), au cours desquelles plusieurs professionnels interviennent pour encadrer les parties (agents immobiliers, notaire).

Maître DELHAYE peut vous accompagner dans tous les litiges qui peuvent survenir au cours de la vente immobilière, ou une fois les contrats conclus.
Le recours à l’Avocat dès le début des difficultés peut s’avérer précieux du fait de l’importance des enjeux sur de telles opérations.
Le Cabinet conseille par ailleurs régulièrement les agents immobiliers dans le cadre de la rédaction ou de la mise en œuvre des mandats exclusifs ou non de vente.

Enfin, en qualité d’Avocat, il peut vous accompagner au cours d’une procédure de vente judiciaire, aux fins de porter une enchère pour l’acquisition d’un bien mis en vente.

Est-il possible d’annuler une vente immobilière après la signature du compromis de vente ?


Le compromis de vente s’analyse souvent en une promesse synallagmatique de vente, au sein de laquelle les parties s’engagent d’ores et déjà à conclure une vente sur un bien désigné à un prix déterminé.
Des conditions suspensives, notamment liées au financement de l’opération, peuvent être stipulées.
Lors de la signature de cet acte sous seing privé, l’acquéreur verse en règle générale un dépôt de garantie d’un montant allant de 5 à 10% du prix de vente du bien. Ce dépôt de garantie sert généralement à apporter une idée de la solvabilité de l’acquéreur et à financer la clause pénale stipulée dans le compromis.
La rédaction du compromis est d’une importance capitale pour connaître l’intention des parties au moment de la signature de cet acte : le consentement définitif sur la vente est-il donné au cours de cet acte, ou est-il reporté à la signature de l’acte définitif ?
De cette question dépendra la possibilité d’annuler la vente immobilière après la signature du compromis de vente et avant la réitération par acte authentique.

Dans tous les cas, l’acquéreur (et non le vendeur) dispose d’un délai de rétractation de 10 jours suivant la signature du compromis, ou de la remise de l’ensemble des pièces visées en annexes si elles ne sont pas versées au moment de la signature.
Si l’acquéreur souhaite se rétracter, il suffit d’adresser un courrier recommandé au vendeur dans le délai de 10 jours pour lui indiquer sa volonté de ne plus acquérir le bien. Le dépôt de garantie versé lui est restitué sans pénalités.

Le compromis peut par ailleurs devenir caduc, en cas de non-réalisation de l’une des conditions suspensives stipulées.
Cela sera le cas si l’acquéreur ne trouve aucun financement aux conditions prévues par le compromis. Attention toutefois, le vendeur peut reprocher à l’acquéreur de ne pas avoir tout mis en œuvre pour parvenir à contracter un prêt bancaire, contestant ainsi la caducité du compromis et intenter une action en justice pour forcer la vente du bien.

Enfin, l’acquéreur ou le vendeur peuvent revenir sur leur engagement donné dans le cadre du compromis, pour les causes de nullité classiques des contrats, et notamment dans le cadre de l’apparition d’un vice du consentement.
Ainsi, la promesse synallagmatique peut être remise en cause en cas d’erreur ou de dol.

Attention, en cas de remise en cause du compromis sans justification particulière, vous vous exposez à être condamné par un Tribunal à conclure la vente et à verser des dommages-intérêts ou du montant de la clause pénale pour les éventuels préjudices causés à votre cocontractant.

Enfin, il est possible pour un tiers d’interagir sur le compromis, notamment lorsqu’il s’avère être le bénéficiaire d’un compromis de vente antérieur. Si vous êtes dans cette situation, vous pouvez demander l’allocation de dommages-intérêts, voire la vente forcée du bien à votre bénéfice si vous démontrez que l’acquéreur postérieur était au courant de l’existence d’un compromis antérieur en cours de validité.

N’hésitez pas à prendre attache avec Maître DELHAYE pour faire le point votre engagement et voir sous quelles conditions vous pouvez remettre en cause le compromis conclu.

Est-il possible de contraindre votre cocontractant à signer l’acte authentique de vente ?


Selon les modalités de rédaction, le compromis de vente peut valoir vente ; seulement, celle-ci peut être conditionnée à la réalisation de certaines conditions et doit nécessairement être réitérée par acte notarié.
Si bien que la signature de l’acte authentique devant notaire ne devient finalement qu’une formalité.
Si l’une des parties fait finalement volte face et décide finalement de ne plus conclure la vente alors que le compromis est signé et n’est pas remis en cause, la partie qui le souhaite peut éventuellement saisir le Tribunal pour voir prononcée la vente forcée du bien.
La partie résistante peut également être condamnée au versement de dommages-intérêts (ou de la clause pénale stipulée).

Maître DELHAYE peut vous représenter pour défendre vos intérêts dans le cadre d’une telle action en justice.

Est-il possible de remettre en cause une vente immobilière après signature de l’acte authentique ?


Comme tout contrat, l’acte authentique de vente peut être remis en cause après la vente tant par l’acquéreur que le par le vendeur, et ainsi faire annuler la vente immobilière postérieurement à sa signature.
Le droit des contrats offre plusieurs possibilités pour remettre en cause la vente.

Ainsi, le vendeur peut solliciter l’annulation de la vente sur le fondement de la lésion, c’est à dire s’il s’avère que le bien a été vendu à un prix très inférieur à celui du marché.
Pour caractériser une telle lésion, le prix de vente doit être inférieur ou égal à 5/12ème de sa valeur vénale, laquelle peut être caractérisée par plusieurs estimations concordantes établies notamment au regard du prix moyen de biens comparables.
Ainsi, un bien dont la valeur vénale est établie à 300.000 € mais qui a été acquis pour moins de 125.000 € peut voir sa vente annulée.
Dans ce cas, le vendeur peur solliciter une compensation financière ou bien solliciter l’annulation de la vente.

De son côté, l’acquéreur dispose de nombreux moyens de remise en cause de la vente.

Ainsi, l’acquéreur d’un bien immobilier qui souffre d’un vice caché quelconque affectant le bien construit ou bien le terrain peut solliciter l’annulation de la vente ou une remise sur le prix d’acquisition.
Ce vice peut consister en un défaut sur les fondations, sur la toiture, sur la présence de termites ou de mérules, d’humidité, de qualités dissimulées du terrain (pollution, terrain inondable, etc.), sur le système d’assainissement, etc.

L’acquéreur peut également remettre en cause la vente si le vendeur a dissimulé une information qui aurait influencé votre consentement lors de la vente : c’est notamment l’hypothèse du dol.
Celui-ci peut être caractérisé lorsque votre vendeur ne vous a pas averti de défauts importants sur la structure du bâtiment, de constructions futures à proximité immédiate du bien et altérant sa jouissance (perte d’ensoleillement, nuisances sonores, etc.), ou encore d’impayés de charges de copropriété ou d’actions en justice potentielles ou existantes afférentes au bien.
Dans pareil cas, outre l’annulation de la vente du bien immobilier, l’acquéreur peut solliciter une diminution du prix de vente et donc sa restitution partielle.

Enfin, l’acquéreur peut remettre en cause la vente d’un bien immobilier qui ne correspond pas au descriptif fixé dans l’acte de vente.
Par exemple, le bien vendu est occupé alors qu’il était décrit comme libre de toute occupation, ou ne comprend pas une dépendance pourtant visée dans l’acte ...

Maître DELHAYE peut vous conseiller et vous accompagner dans tous vos litiges portant sur une vente immobilière.

Puis-je engager la responsabilité de l’agent immobilier et du notaire au cours d’une vente immobilière ?


Les professionnels intervenant au cours d’une vente immobilière sont débiteurs d’une obligation d’information et de conseil plus ou moins développée à l’égard des parties à l’acte.
Surtout, ils sont soumis à une obligation de résultat quant à l’acte qu’ils rédigent, dont ils doivent assurer la pleine efficacité juridique.

Ainsi, de son côté, le notaire se doit de mentionner les informations exactes dans l’acte de vente, qu’il est tenu de constater lui-même en sollicitant des parties l’ensemble des informations nécessaires pour mener à bien sa mission.

L’agent immobilier peut également engager sa responsabilité dans le cadre de l’exécution du mandat qui le lie à son client.
Les obligations de l’agent immobilier dans le cadre de son mandat sont nombreuses : il doit tout mettre en œuvre pour que son client puisse conclure l’opération projetée, il doit délivrer les informations et les conseils qui s’imposent dans le cadre de la transaction et assurer l’effectivité des actes qu’il rédige.

Quel que soit votre rôle dans le cadre d’une vente immobilière, partie ou professionnel, Maître DELHAYE vous accompagnera dans l’ensemble des litiges qui peuvent se présenter au cours d’une telle opération.

Quelle est la valeur juridique d’un mandat de vente exclusif ?


Le mandat de vente exclusif permet à un vendeur de confier la vente de son bien immobilier à un agent qui sera le seul à proposer ce bien à la vente, assurant par la même occasion une visibilité particulière du bien et toute l’attention de l’agent.
Ce mandat est cependant particulièrement contraignant sur le plan juridique, puisqu’il interdit au vendeur de proposer lui-même, ou par l’intermédiaire d’un autre agent, le bien à la vente pendant la durée de ce mandat.
Ces mandats sont des contrats à durée déterminée, généralement de 3 mois, mais prévoyant une reconduction tacite.

Si vous êtes vendeur et que souhaitez remettre en cause un mandat exclusif, il faudra donc s’assurer de la validité d’un tel mandat et des conditions requises pour procéder à sa résiliation.

Si vous êtes agent immobilier, assurez-vous que le modèle de mandat exclusif répond aux conditions fixées par la loi Hoguet et par la jurisprudence, afin d’assurer sa pleine effectivité.
Le Cabinet pourra faire un audit de vos mandats et vous proposez, si vous n’en disposez pas, un modèle de rédaction.
En cas de violation du mandat exclusif par votre mandant ou l’un de vos concurrents, n’hésitez pas à introduire les actions en justice qui s’imposent pour faire valoir votre position sur le marché et vos droits sur le contrat, notamment les clauses pénales y figurant.
A ce titre, la jurisprudence a récemment rappelé que la violation d’un mandat exclusif entraînant la condamnation du mandant au montant de la clause pénale, quand bien même le bien immobilier n’avait pas été vendu (Cass. Civ. 1ère, 2 octobre 2013, n°12-22343).

Maître Yoann DELHAYE pourra vous accompagner dans tous vos litiges relatifs aux mandats immobiliers conclus.

Comment acquérir un bien immobilier aux enchères lors d’une vente judiciaire ?


Dans le cadre de biens immobiliers saisis, ceux-ci peuvent être in fine vendus à la barre du Tribunal de Grande Instance, le jugement d’adjudication valant dans ce cas acte authentique.

Lors de la vente judiciaire, seul un Avocat inscrit au Barreau rattaché au Tribunal de Grande Instance territorialement compétent peut porter une enchère en lieu et place de son Client.

L’audience de vente est publique et se déroule, à Bordeaux, le Jeudi à 15h. Vous pouvez dès alors assister à l’audience aux côtés de votre Avocat qui se chargera de porter l’enchère.

Si vous ne pouvez être présent, il faudra confier à l’Avocat un mandat écrit prévoyant précisément la désignation du bien qui vous intéresse et le montant de l’enchère maximale que vous souhaitez faire porter.

Il conviendra par ailleurs de remettre à votre Avocat un Chèque de Banque représentant 10 % de la mise à prix du lot qui vous intéresse, avec un minimum de 3.000 € si la mise à prix était inférieure à 30.000 €.

Un second Chèque de Banque peut être requis si le premier ne couvre pas les premiers frais de mise en vente du bien, dont le montant est généralement connu quelques jours avant la vente.

La vente se déroule alors comme une enchère classique : un prix plancher est fixé avant la vente et les adjudicataires potentiels formulent leurs offres au fur et à mesure, jusqu’à la dernière enchère.

Si vous êtes déclarés adjudicataire, vous devez consigner la totalité des frais de vente (de l’ordre de 14% du prix d’adjudication), dans un délai maximal de 45 jours à compter de la vente ; puis le montant du prix d’adjudication dans un délai maximal de 60 jours à compter de la vente.

A défaut de consigner le prix d’adjudication dans ce délai, vous vous exposez au règlement d’intérêts supplémentaires tels que fixés dans le cahier des charges de la vente.

Par ailleurs, ce défaut de consignation vous expose à un risque de folle enchère (remise en vente du bien pour carence de l’adjudicataire).

Par ailleurs, il y a toujours la possibilité qu’il soit formé une surenchère de 10 % du prix d’adjudication dans les 10 jours suivants la vente judiciaire.

Cette procédure conduit à la remise en vente de l’immeuble à la Barre du Tribunal, sur une mise à prix de 10 % supérieure au prix d’adjudication initial et conduit à exposer de nouveaux frais de vente (frais de publicité́ notamment).
Autrement dit, la vente à votre profit, si vous êtes adjudicataire, n’est définitive qu’à l’issue du délai de surenchère et qu’une fois la consignation des frais définitifs et du prix d’adjudication est réalisée dans les délais.

Maître Yoann DELHAYE pourra vous assister ou vous représenter lors d’une audience d’adjudication portant sur un bien susceptible de vous intéresser, et se charger de l’ensemble des formalités comme la déclaration d’adjudication postérieure à l’audience.

Les honoraires correspondent à un pourcentage du prix d’adjudication, de l’ordre de 3% HT du prix définitif.

Les conseils de votre Avocat :


1

Avant la vente, renseignez-vous sur le bien mis en vente et le calendrier des visites, pour estimer au plus juste le montant que vous désirez proposer lors de la vente.

2

Prévoyez d’être présent lors de l’audience d’adjudication, afin de se montrer plus réactif aux enchères porter par les autres adjudicataires potentiels.



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