L’expulsion ne constitue pas une mesure disproportionnée pour mettre fin à l’occupation illicite d’un local d’habitation

Par un arrêt rendu le 4 juillet 2019, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation rappelle qu’une mesure d’expulsion ordonnée par une juridiction est nécessairement proportionnée pour mettre fin au trouble manifestement illicite caractérisé par l’occupation sans droit ni titre d’un bien d’autrui.

Dans l’affaire ayant donné lieu à cette décision, des propriétaires avaient initié une action en justice devant le Juge des référés à l’égard de différents occupants d’une parcelle qui leur appartenait en vue d’obtenir leur expulsion.

Les juridictions du fond leur donnaient satisfaction : les occupants sans droit ni titre formaient dès lors un pourvoi en cassation, reprochant aux premiers juges de ne pas avoir pris en compte les dispositions de la Convention Européenne des Droits de l’Homme protégeant le droit au respect de la vie privée et familiale, le droit au domicile et de la correspondance.

La stratégie déployée par les occupants était d’amener le Tribunal à examiner la proportionnalité du droit au domicile (et de toutes ses déclinaisons, comme le droit au logement que l’on rencontre souvent lors de contentieux liés aux baux d’habitation) avec les mesures qui s’imposent, et en premier lieu l’expulsion.

La Cour de cassation rejette le pourvoi formé par les occupants et confirme ainsi l’arrêt précédemment rendu par la Cour d’appel dans cette affaire, estimant que :

« L’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ».

Et la cour d’ajouter que :

« Le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant au propriétaire d’obtenir en référé l’expulsion des occupants ».

Il s’agit bien entendu d’une décision tout à fait classique, dans la mesure où le droit de propriété est considéré comme l’un des droits les plus sacrés de notre système juridique.

Toutefois, il est intéressant de noter que la Cour de cassation a cru utile de réaffirmer ce principe dans un arrêt largement publié, peut-être pour rappeler à certaines juridictions du fond la primauté du droit de propriété, parfois bafoué pour préserver les intérêts des locataires, dont les procédures et délais applicables leur sont déjà très largement favorables.

Ce principe avait déjà été rappelé par une décision rendue le 17 mai 2018, qui avait estimé que « l’expulsion et la démolition étend les seules mesures de nature à permettre aux propriétaires de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien l’ingérence qui en résulte ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété » (Cass. Civ. 3ème, 17 mai 2018, n°16-15792).

Ces décisions s’inscrivent dans le cadre d’un mouvement visant à (re)légitimer les procédures d’expulsion. Dans le même ordre d’idées, la Cour de cassation a très récemment décidé de ne pas renvoyer devant le Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité s’agissant de la remise en cause du délai de 2 mois du commandement de quitter les lieux pour les occupants de locaux d’habitation entrée par voie de fait, réforme issue de la loi ELAN (Cass. Civ. 3ème, 20 juin 2019, n°19-40010).

L’œil de l’avocat :

Cette décision rendue par la Cour de cassation s’avère extrêmement favorable aux bailleurs, en ce qu’elle réduite à néant un argument souvent utilisé par des locataires et squatters dans le cadre des procédures menées devant les Tribunaux d’instance.

Toutefois, il ne s’agit pas pour autant d’une révolution qui facilitera les procédures d’expulsion, dont les délais de mise en œuvre tempèrent inévitablement les prérogatives des propriétaires telles que reconnues dans le présent arrêt.

Pour tout conseil en matière de baux d’habitation et de procédure d’expulsion, n’hésitez pas à prendre attache avec le Cabinet de Maître Yoann DELHAYE, Avocat à Bordeaux.