Vous êtes locataire ou preneur d’un local commercial, ou sur le point de le devenir. Le contrat qui vous lie à votre bailleur est un bail commercial, lequel est soumis à des dispositions spécifiques du Code de commerce.
(Si vous êtes propriétaire d’un bail commercial, vous trouverez l’ensemble des réponses à vos interrogations ici).
Le régime du bail commercial s’avère relativement protecteur des intérêts du locataire, en ce qu’il fixe le lieu de son exercice commercial, industriel ou artisanal. À cet égard, on a coutume de reconnaître au locataire commercial une sorte de « propriété commerciale » sur l’immeuble, lui garantissant un certain nombre de droits conférant au final une grande stabilité d’exploitation, ou à défaut une indemnisation significative.
C’est la raison pour laquelle les propriétaires bailleurs tentent de rééquilibrer les droits par la rédaction d’un bail commercial favorisant leurs intérêts sur les points laissés à la libre appréciation des parties par le législateur.
Dans ce contexte, et du fait de l’enjeu des questions relatives au bail commercial dans l’exercice de votre activité, n’hésitez pas à faire appel aux services d’un Avocat que ce soit quant à la négociation de certaines clauses, en cours de bail s’agissant de la préservation de vos droits ou en fin de bail lors d’un renouvellement ou non du contrat.
Prenez attache avec le Cabinet de Maître Yoann DELHAYE pour faire le point sur votre situation, que ce soit simplement dans le cadre d’un conseil ou dans celui d’une action contentieuse, que votre commerce soit situé à Bordeaux, sur le Bassin d’Arcachon ou ailleurs en Gironde.
Vous êtes un professionnel libéral non soumis au statut des baux commerciaux ? Maître DELHAYE peut également vous accompagner dans le cadre d’un bail professionnel, régi par les dispositions du Code civil complétées par les lois du 23 décembre 1986 et du 4 août 2008.
La rédaction du bail commercial
Dans la grande majorité des cas, c’est votre propriétaire bailleur qui vous soumettra une version du bail commercial à régulariser. Vous pouvez toutefois tenter de mener une négociation sur le contenu de certaines clauses.
Bien évidemment, vous pourrez tenter de négocier les éléments financiers tels que le montant du loyer ou les modalités de versement du dépôt de garantie. À cet égard, vous devez savoir que si le montant du dépôt de garantie représente plus de 2 termes de loyer, les fonds versés en surplus porteront intérêt au taux pratiqué par la Banque de France.
Voici une liste non exhaustive des clauses sur lequel vous devrez être particulièrement vigilants en votre qualité de locataire.
L’objet du contrat de bail commercial
Dans le cadre de cette clause tout à fait classique, vous devrez vous montrer vigilant tout d’abord sur la description du local commercial et notamment les surfaces, les pièces et les annexes du bâtiment. En effet, vous devrez vérifier notamment par exemple si le parking attenant au local vous est réservé, si la location comprend une pièce annexe du bâtiment que vous pourrez utiliser comme réserve, ...
Par ailleurs, la clause prévoit généralement la liste des activités que vous pourrez exercer dans le cadre du bail. Les baux « tout commerce » devenant de plus en plus rares, cette clause peut revêtir des intérêts importants notamment si vous souhaitez à l’avenir diversifier vos activités.
À défaut de prévoir vos nouvelles activités, vous devrez respecter la procédure dite de « déspécialisation du bail commercial », laquelle peut s’avérer contraignante voir coûteuse en cours de bail.
Les clauses relatives aux charges et travaux
Votre bailleur peut insérer une clause de répartition des charges et travaux, profitant de la liberté accordée par la loi sur ce point.
Cependant, dans les baux conclus à compter de 2014, le bail ne peut plus prévoir que les gros travaux prévus à l’article 606 du Code civil sont laissés à la charge du locataire preneur. Il en va ainsi des travaux de mise en conformité permettant l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite.
Également, s’agissant des charges, certaines ne peuvent plus être imputées au locataire, comme la Contribution Économique Territoriale ou encore les honoraires de gestion des loyers.
Enfin le bail peut prévoir que le locataire ne pourra pas prétendre à une quelconque indemnité ou diminution de loyer pendant la durée des travaux, par dérogation aux dispositions de l’article 1724 du Code civil.
La durée du bail commercial
En principe, le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans. Cependant, le contrat peut prévoir une durée supérieure, sans pour autant pouvoir être conclu à durée indéterminée.
Dans certains cas, le bail qui vous est proposé peut prévoir une durée inférieure : il s’agit des locations saisonnières ou encore des baux dérogatoires, lesquels sont soumis à un régime spécifique.
Les clauses relatives au loyer commercial
Là encore, il s’agit d’une clause classique du bail commercial qui fixe le montant du loyer ainsi que les modalités de paiement et de révision.
Vous devriez aussi vous montrez vigilant s’agissant des modalités de révision du loyer commercial, et notamment de l’application d’une clause d’échelle mobile, qui permet au bailleur de réviser annuellement le loyer en application d’un indice de référence prévu par le contrat.
Les clauses restreignant la cession du bail
Le bail commercial peut venir encadrer ou restreindre la cession de votre droit au bail.
Ainsi, le bail peut prévoir que la cession du droit au bail ne pourra intervenir en dehors de la cession du fonds de commerce.
Encore, le bail peut vous imposer un certain formalisme à respecter lors de la cession du droit au bail, ou encore imposant une solidarité aux côtés de votre repreneur. Cette clause a été limitée par la Loi Pinel, le bailleur ne pouvant s’en prévaloir que dans les 3 ans à compter de la cession du bail.
Eu égard à la technicité du bail commercial et de ses enjeux, n’hésitez pas à prendre attache avec le Cabinet d’Avocat de Maître Yoann DELHAYE pour obtenir des conseils et éventuellement son assistance dans la négociation ou la mise en œuvre de ce contrat.
Je suis locataire commercial et fait l’objet d’une procédure d’expulsion
ou d’une action en Justice : comment me défendre ?
Si votre bailleur propriétaire du local estime que vous ne respectez pas vos obligations tirées du contrat, celui-ci peut engager une action en résiliation du bail commercial.
Dans cette hypothèse, vous n’êtes pas démuni puisque vous disposez d’un certain nombre de moyens de défense que vous pourrez avancer notamment par le biais de votre Avocat.
En tout état de cause, hormis les moyens de défense classiques tirés de la prescription (réduite à 2 ans s’agissant de certaines obligations) ou encore de la compétence du Tribunal, vous pouvez utiliser d’autres moyens mis à votre disposition, notamment pour préserver votre activité professionnelle.
À cet égard, lors de la mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au bail commercial, prévoyant notamment une résiliation automatique en cas de non-paiement des loyers, de défaut d’assurance ou de toute obligation expressément visée au sein de cette clause, vous pouvez en demander la suspension dès lors que vous vous mettez en conformité avec l’obligation visée. Cela vous permet d’obtenir des délais supplémentaires et donc de préserver votre activité.
La mise en œuvre de la clause résolutoire n’est pas libre : elle doit être exercée par l’intermédiaire d’un Huissier de Justice.
Par ailleurs, dans tous les litiges relatifs à une augmentation de loyer ou en cas de contestation de l’indemnité d’éviction qui vous est proposée, vous avez la possibilité de solliciter l’organisation d’une expertise judiciaire.
Dans cette hypothèse, un expert indépendant est désigné par le Tribunal, ayant pour mission de déterminer avec précision le montant de la valeur locative ou de l’indemnité d’éviction qui devra être appliquée, tenant notamment compte des spécificités de l’emplacement et des caractéristiques de votre local commercial. Par exemple, un commerce situé en plein centre-ville de Bordeaux n’aura pas les mêmes caractéristiques qu’un autre situé à Arcachon ou à Libourne.
Si vous faites l’objet d’une action en Justice de la part de votre bailleur, n’hésitez pas à prendre attache avec le Cabinet de Maître DELHAYE, lequel fera un point sur la situation et mettre en œuvre la meilleure stratégie pour la sauvegarde de vos intérêts.
Mon bailleur souhaite réviser le loyer commercial : comment faire valoir mes droits ?
Si votre bailleur souhaite augmenter votre loyer commercial, vous devez vérifier si celui-ci respecte les modalités d’une telle augmentation.
Ainsi, vous devez tout d’abord savoir à quel titre celui-ci souhaite augmenter le loyer : dans le cadre d’une révision triennale qui, par définition, ne peut intervenir que tous les 3 ans, ou par l’application de clauses contractuelles ?
Dans le cadre de la révision triennale
Cette révision intervient éventuellement tous les trois ans à compter de la prise d’effet du bail, ou bien de la dernière révision du loyer.
Vous devez être informé de cette augmentation par Huissier de Justice, ou par courrier recommandé avec avis de réception.
En principe, le loyer doit alors être fixé à la valeur locative, c’est-à-dire une valeur déterminée suivant différents critères tenant notamment au local ou à son environnement.
Cette hausse de loyer est alors plafonnée en application des indices retenus par le bail : ILC ou Indice des Loyers Commerciaux pour les activités commerciales ou artisanales, ILAT ou Indice des Loyers des Activités Tertiaires si vous exercez une autre activité. Certains baux anciens peuvent prévoir une indexation sur l’Indice du Coût de la Construction (ICC).
Cependant, votre bailleur peut être libre de fixer le loyer sans hypothèse de plafonnement, dès lors qu’ils démontrent une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ou encore une déspécialisation du bail.
Dans ces hypothèses, le loyer pourra faire l’objet d’une augmentation jusqu’à 10 % par an, jusqu’à atteindre la valeur retenue.
Dans le cadre de l’application de clauses contractuelles
Dans ces hypothèses, vous devez vérifier que les critères retenus notamment par le bail sont bien remplis s’agissant de votre situation.
En cas de contestation, vous pouvez saisir un magistrat spécialisé du Tribunal qui est le Juge des Loyers Commerciaux, qui pourra notamment désigner un expert judiciaire pour l’éclairer sur votre situation personnelle, et notamment quant à la détermination de la valeur locative qui doit être retenue.
Le Cabinet de Maître DELHAYE peut vous accompagner dans l’ensemble de ces hypothèses.
Le loyer peut également faire l’objet d’une révision lors du renouvellement du bail.
Je souhaite exercer une nouvelle activité commerciale :
comment solliciter la déspécialisation du bail commercial?
Le bail commercial prévoit en règle générale l’activité ou les activités qui sont autorisées dans le local.
En cours de bail, vous pouvez être amené à modifier partiellement ou totalement votre activité pour sauvegarder votre activité.
Si vous souhaitez exercer une activité considérée comme connexe à celle que vous exercez déjà dans le local, vous devez respecter la procédure de déspécialisation dite partielle.
En tant que locataire, vous devrez formuler votre demande au bailleur par exploit d’Huissier de Justice : votre bailleur dispose d’un délai de 2 mois pour accepter ou refuser, étant observé que le défaut de réponse dans ce délai emporte acceptation tacite du bailleur.
Votre bailleur peut refuser votre demande s’il considère que la nouvelle activité ne peut être considérée comme connexe à celle autorisée dans le cadre du bail commercial. Dans ce cas, vous avez la possibilité de saisir le Tribunal pour trancher le litige.
En cas d’adjonction d’une activité totalement différente de celle que vous exercez, ou de changement radical d’activité, vous devez solliciter une déspécialisation totale ou plénière.
Cette hypothèse de déspécialisation totale du bail commercial est ouverte dans les cas suivants :
- vous devez être dans la nécessité économique de changer d’activité,
- vous devez établir que l’activité sollicitée est compatible avec la destination du local ainsi qu’avec les caractères et la situation de l’immeuble.
Votre bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour répondre ; son silence vaut acceptation.
Votre bailleur peut s’opposer à votre demande de déspécialisation totale ou plénière, s’il justifie d’un motif grave et légitime ou s’il souhaite exercer son droit de reprise des locaux.
Dans tous les cas, la déspécialisation donne droit à votre bailleur à la modification du loyer commercial, ainsi qu’éventuellement à une indemnité de déspécialisation pour compenser un préjudice dont il devra démontrer la réalité.
Le Cabinet de Maître Yoann DELHAYE pourra vous assister dans ces hypothèses.
Mon bail commercial prend fin : quels sont mes droits en tant que locataire ?
Tout d’abord, vous devez savoir qu’en qualité de locataire commercial, vous disposez d’une faculté de résiliation triennale : autrement dit, vous pouvez vous-même mettre fin au bail commercial tous les 3 ans, en adressant votre congé à votre bailleur 6 mois au moins avant le terme, par courrier recommandé avec avis de réception ou par acte d’Huissier de Justice.
Cette faculté de résiliation triennale ne peut faire l’objet d’aucune interdiction par une quelconque clause du bail commercial, sauf dans le cadre des baux conclus pour une période supérieure à 9 ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureau et ceux des locaux de stockage.
L’exercice de ce droit ne donne lieu à aucune indemnité à votre profit.
Hormis cette possibilité, le bail prend normalement fin à l’issue de la période de 9 ans.
Celui-ci doit alors être renouvelé d’un commun accord entre les parties. À défaut, celui-ci se prolonge tacitement au jour le jour, mais votre bailleur dispose de la faculté d’y mettre fin avec un préavis de 6 mois.
Pour éviter cette situation, il est conseillé au locataire de solliciter lui-même le renouvellement du bail commercial, en adressant cette demande par acte d’Huissier de Justice dans les six mois qui précèdent le terme du bail.
En effet, la prolongation tacite du bail commercial n’est pas sans risque pour le locataire, puisque votre bailleur pourra solliciter un déplafonnement du loyer au-delà de la 12e année du bail prolongé.
Si votre bailleur vous notifie un congé sans renouvellement, vous disposez d’un droit à une indemnité d’éviction, compensant le préjudice tiré de la perte du local commercial. Cette indemnité est fixée au regard de la valeur du fonds de commerce ainsi que des frais accessoires générés par le changement de local.
En cas de contestation, le montant de l’indemnité d’éviction peut être fixé après intervention d’un expert judiciaire désigné par le Tribunal.
Lors du renouvellement du bail commercial, votre bailleur peut solliciter une augmentation du loyer.
Dans ces hypothèses, n’hésitez pas à prendre attache avec le Cabinet de Maître DELHAYE pour faire valoir vos droits concernant votre situation spécifique.
Le départ à la retraite du locataire commercial et les hypothèses d’invalidité ou de décès
En cas de départ à la retraite, ou en cas d’invalidité, vous pouvez donner congé à tout moment à votre bailleur en respectant un préavis de 6 mois.
Cette demande de congé doit être adressée par courrier recommandé avec avis de réception ou par exploit d’Huissier de Justice.
Attention, si vous êtes héritier d’un locataire commercial décédé, le décès ne met pas automatiquement fin au bail : vous devez le résilier dans les mêmes conditions, à savoir en respectant un préavis de six mois et selon les mêmes formes.
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