Par un arrêt rendu le 26 février 2020, la Cour d’appel de Paris rappelle que le bailleur doit nécessairement concourir à l’acte de sous-location d’un local commercial, sauf stipulation expresse contraire contenue dans le contrat de bail.
Plus précisément, la Cour d’appel était amenée à analyser les obligations en matière de sous-location dans un contrat de bail commercial conclu entre la Mairie de Paris d’une part et une société commerciale d’autre part.
Le bail prévoyait ainsi que :
« Les lieux loués pourront être sous-loués sous la seule responsabilité de la preneuse qui fera son affaire personnelle des sous-locations, la Ville de Paris ne devant jamais être inquiétée à ce sujet ».
Or, en application de cette clause, la société locataire décidait de sous-louer une partie des locaux, sans en aviser son bailleur, ici pris en la personne de la Mairie de Paris.
Il est vrai que l’esprit de cette stipulation contractuelle réside dans une certaine liberté offerte à la société locataire, qui peut effectivement sous-louer une partie de son local commercial sous sa seule responsabilité.
Mais la bailleresse, apprenant l’existence d’une sous-location, reprochait à sa locataire de ne pas l’avoir averti, surtout de ne pas lui avoir permis de rehausser le loyer commercial du fait de cette sous-location.
C’est dans ce contexte que le Tribunal de Grande Instance de Bobigny puis la Cour d’appel de Paris se sont prononcés sur cette affaire, faisant droit à la contestation portée par la Ville de Paris, bailleresse commerciale.
En effet, la Cour d’appel de Paris estime que :
« Si cette clause autorise la sous-location, elle n’exprime pas de façon expresse et non équivoque la volonté du bailleur de renoncer à être appelé à concourir à l’acte de sous-location ainsi que l’a justement relevé le premier juge, une telle renonciation ne pouvant découler d’une formulation ambiguë ».
En conséquence, la société preneuse aurait dû aviser la Ville de Paris de son intention de sous-louer une partie des locaux pris à bail ; en s’abstenant de le faire, elle commet une faute justifiant la résiliation judiciaire du bail, telle qu’invoquée par la bailleresse.
En outre, la Ville de Paris a pu obtenir la condamnation de sa locataire à l’indemniser de son préjudice caractérisé par l’impossibilité de procéder à une réévaluation du loyer commercial du fait de la sous-location, dans des conditions très avantageuses pour le locataire.
L’œil de l’avocat :
Cet arrêt réaffirme de façon très ferme les dispositions de l’article L. 145-31 du Code de commerce, relatif aux sous-locations commerciales.
Surtout, il implique qu’en présence d’une clause pouvant prêter à discussion sur les obligations respectives des parties, il faut s’en tenir à une interprétation stricte du texte.
Ainsi, si les parties veulent s’affranchir de toute intervention voir même d’un simple avis du bailleur sur une sous-location de tout ou partie du local commercial, encore faut-il prévoir une clause le prévoyant clairement, « de façon expresse et non équivoque ».
Les conséquences sont extrêmement importantes, puisque le bailleur peut obtenir le cas échéant la résiliation judiciaire du bail commercial outre l’allocation de dommages-intérêts notamment constitués par l’impossible augmentation du loyer du fait de la sous-location.
En effet, il est nécessaire de rappeler que lorsqu’il accepte que le locataire procède à une sous-location de tout ou partie du local commercial, le bailleur peut procéder à une augmentation du loyer principal au regard du prix de la sous-location.
Ainsi, le locataire commercial souhaitant procéder à une sous-location doit nécessairement se reporter au contenu du bail commercial pour connaître l’étendue de ses obligations à cet égard vis-à-vis de son bailleur. En cas de doute, il est fortement conseillé de prendre attache avec un Avocat pour obtenir son avis.
De son côté, le bailleur n’est absolument pas démuni s’il découvre que le locataire commercial se livre à une sous-location non-autorisée, pouvant réclamer une augmentation du loyer voire la résiliation du bail, selon ce qu’il souhaite.
Vous vous posez des questions quant à la sous-location d’un bail commercial ou professionnel ? N’hésitez pas à contacter le Cabinet de Me DELHAYE pour plus d’informations.
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